Lパレス

最近よくネットニュースで見かけます。

施工上の問題が云々という話で、連日株価がストップ安だとか。

それとは別に、某局の某夜明けで前から家賃保証の打ち切り問題を取り上げていたとか。

なんとなく「Lパレス酷い」的なニュースをよく見かけます。

個人的には「今更？」という感じ。

というのも、不動産業界では周知の事実だったのでは？とも思います。

私が大学生ぐらいの頃(だから２０年前くらい)から、「Lパレスの物件は壁が薄い」という都市伝説があったくらいだから、施工ミスくらいそりゃするだろうと思います。

※　ちなみに木造や鉄骨造の場合だと壁は結局木造なので(厚さにもちろん差はあるものの)、防音効果はあまり期待できない。「となりの部屋の〇〇の音が聞こえる」という話も、密集地域であれば戸建であっても有り得る話であることを付け加えておきます。

また、例え大手であっても「施工ミスゼロ」は無いはず。

ミスの積み重ねが今の成功につながっているはずなので。

モデルルーム等を確認する機会だってあるはずなのだから、「そもそもそんなに質の高い物件にしていない」のは明かだったのではないかと。

そうすると、実際にあったという施工ミスも(これからどれだけ追加で発覚するかにもよりますが)一般的な発生率の可能性もあるかと。

「安かろう悪かろう」は建築に限らん話かと思います。

家賃保証の打ち切りに関しても、Lパレスだけではないです。

建築→サブリース(家賃保証)の流れはLパレスだけではなく、他の会社(D建託やSツ等)もやっています。

なので、業界的にはよくある話です。

で、家賃保証の金額の改定もよくある話です。

実際のところ、ずっと新築の金額で貸し続けることは不可能なので。

本当の問題はこれとは別なのです。

①　立地の問題

よく、都市部ではない地域にいきなりマンションやアパートがあることがあります。

「こんなところにアパートなんかあるんだ」と思ってみると、LパレスやD建託だった、ということがよくあります。

要は、「法令上建築可能」というだけで、人口密度や地域適正を無視して建築してしまうのです。

そんなところに建てたって、借りる人がいなければ意味無いです。

ところが、「借り上げるから大丈夫」と言うわけです。

確かに借り上げるのですが、２年ごとに金額を鬼のように下げていきます。(昔は１０年くらいは下げなかったのですが)

結局、建築費が回収できないということになります。

②　サブリースの問題

サブリースの金額は当然に実際に使用する人が払う家賃より低いです。

一般的に２割くらい低いです。

で、サブリースは管理契約とセットになっていて、実質的にこの２割は管理料＋保証料ということになるわけです。

ただし、立地の問題が無い地域なのであれば、新築で空室が発生するわけがありません。

で、通常は管理料単体であれば家賃の５％～１０％です。

つまり、新築時は借り上げはしない方が有利なのです。

サブリースが活きるのは空室が発生するようになりだす１０年目以降。

ところが１０年経つと借り上げの打ち切りや大幅な保証額の値下げが始まるのです。

③　瑕疵担保責任の期限

建築から１０年です。(事例によって例外あると思いますが、その辺は弁護士に聞いていただいた方が良いかと)

よって、１０年間家賃保証で囲っておけば、建築会社側の利益は確定します。

一方で、１０年間で建築費を回収することはまず不可能です。(利回り１０％あれば出来そうですが、税金が発生するため無理でしょう)

これではオーナー側が不利でしょう。

これらをすべて計算ずくでやっていたというのであれば、仮に法的に問題が無かったとしても、人道的に問題でしょう。

真相はわかりませんが、そのあたりに闇を感じます。

昔、シーマンというゲームで人面魚が言っていました、「商いの基本は誠意だからな、勉強だけでなく人間磨けよ」

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