容積率が異なる土地の評価

すみません。

気が付いたらすごい間が空いてしまいました。

久しぶりの更新の内容は、最近やった土地の評価です。

分譲マンションの評価なのですが、敷地の一部が容積率200％、一部が300％でした。

※　容積率

ざっくり言うと、建てられる建物の大きさを決める割合。

200％であれば敷地面積の200％、300％であれば300％の大きさまで建築出来ます。

ただ、実際は他の制限との組み合わせがあるので、現実的にその大きさが建てられるかは土地によって変わります。

異なる容積率の土地が１体になっている場合は、評価の際にその差を斟酌します。

当然ですが、容積率が高い方が大きい建物を建てられるため、土地の利用価値が高くなり、評価も高くなるのです。

財産評価基本通達20-6

容積率（建築基準法第52条に規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。以下同じ。）の異なる2以上の地域にわたる宅地の価額は、15((奥行価格補正))から前項までの定めにより評価した価額から、その価額に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する。この場合において適用する「容積率が価額に及ぼす影響度」は、14－2((地区))に定める地区に応じて下表のとおりとする。

(１-(容積率の異なる部分の各部分に適用される容積率にその各部分の地積をを乗じて計算した数値÷正面路線に接する部分の容積率×宅地の総地積)×容積率が価額に及ぼす影響度

※一部省略

この通達ですが、落とし穴が一つあります。

道路沿いに容積率が変わっている場合は適用がありません。

適用があるのは「道路側が３００％で、奥の方が２００％」みたいな土地です。

「道路沿い北側は３００％、南側は２００％」みたいな土地は適用ありません。

何故かというと、「容積率で土地の価値が変わる場合は路線価に反映されている」からです。(例外的に反映されていない場合は別ですが、まず無いでしょう)

仮に容積率が変わるのに路線価が変わらない場合は、「その辺の土地は容積率が変わっても売値変わらない」ということですね。

しかし、土地の面積のどこまでが容積率３００％なのかを確認するのは大変でした。

結局区役所に確認に行かないとわからず・・・。

まあ、自治体に確認しなきゃいけないことは多いですけどね・・・。

珍しいものに当たりました。