非居住者の不動産賃貸③

今回は、そもそもオーナーさんが非居住者になった(海外転勤や海外居住)場合には何をするのかという話。

まず、住民票を抜きます。

で、転居先が決まっていないと手続きが出来ない「はず」なので、出国前には出来ないです。

※この辺は自治体に相談した方がいいと思います。

で、住民票を抜く際に、「海外に転勤するので～」というようなやり取りをすると、「納税管理人の手続きをして下さい」と言われるはずです。

ここで、住民税について納税管理人の手続きをした後で、所得税についても納税管理人の手続きをする必要があるので、税務署に納税管理人の届け出をします。

非居住者の場合の手続きの相談をされる方の場合は、上記の手続き等を全くせずに海外に行き、何らかのタイミングで「どうも確定申告をした方が良いらしい」という流れの方が多いです。

なので、「納税管理人の手続きはされていますか？」という質問に対して、「何ですか？」ということがほとんどです。

※逆に納税管理人の手続きをしているのであれば、その際に申告等の話を聞いているのだと思います。

さて、誰を納税管理人にするかと言う話になるのですが、一般的には非居住者になる方の親族の方です。

単身赴任ならば奥様、一家で移住ということであれば、ご両親に依頼することが多いようです。

親族でも依頼できる相手がいない・・・。

そんな場合は第3者に依頼することもできます。

税理士に限らず、法人でも受任出来ます。

単身赴任ということであれば、勤務先の日本法人だったり、または勤務先紹介の税理士だったりするのではないかと思います。

※相談を受ける際に「会社から何の説明もなかった」ということも多いので、会社によってまちまちなのかと思います。

納税管理人の届け出をすると、納税管理人の元に税務署からの連絡が来るようになります。

出国後の毎年の確定申告(日本国内の不動産賃貸について)の確定申告書の提出、納税は納税管理人が行うということですね。

不動産賃貸の規模にもよりますが、元々住んでいた自宅を貸している程度であれば、概ね確定申告により還付になります。

源泉徴収は20.42％ですが、自宅の賃貸程度であれば税率は概ね5～10％程度と思います。

なので差額が還付になるということですね。

これで終わりではありません。

非居住者の方は日本以外の国に居住しているわけですから、居住国で課税をされます。

居住国での課税対象は居住国内に限らず、日本での不動産賃貸の所得も対象になります。

ここで居住国でも税金を掛けられてしまうと、二重に税金かかってしまうので、居住国での申告納税の際に、日本で払った税金は外国税額控除で控除されることになります。

というわけで、流れとしては、

①　不動産賃貸の賃貸料について源泉徴収をされる。(個人の自己居住の場合は源泉徴収無し)

↓

②　日本での不動産賃貸に係る所得について所得税の確定申告

↓

③　居住国での税制に従って何らかの形で納税。外国税額控除を受ける。

となります。

ただ、②をすっ飛ばして、源泉徴収された税額をそのまま③で処理する人もいそうな気がします。

一見正しそうに見えますが、居住国の納税額が減ることになる(逆の場合も理論上はありますが)ので、居住国で調査・更正を受ける可能性も否定できません。

ご注意下さい。

最後に補足です。

「住民票抜かなきゃいいんじゃね？」という方がいらっしゃいますが、それは表面上日本に居住しているように見せているだけで、住んでいないことが判明したら非居住者扱いで全て課税しなおしになります。

根本的な解決策にはならないのでご注意下さい。