不動産管理会社

ものすごく久しぶりに不動産管理会社(不動産所有だが)の決算をやっている。

めちゃくちゃ面倒くさい

古巣ではほぼほぼ不動産管理会社がクライアントで、毎月決算をやっていたわけなのだが、正直よくやってたなと思う。

独立して改めて感じるのだが、不動産管理会社について誤解されているところがあると思うので、今日はそんな話を。

世間(税務署員含めて)の不動産管理会社のイメージとして

①　脱税してる

②　実態が無い

③　処理が楽　(だから顧問料安くしろ)

というのがある気がする。

が、そんなことはない。

まず①だが、

税理士が関与している以上はそんなことは出来ない。

よく言われるのが管理料分だけ所得税が低くなることであったり、給与が適正では無いという話。

これについては所得税が低くなる分法人税が発生しているわけだし、給与が適正でなかったとしても給与には所得税がかかるわけだから結局同じ。

法人化すると税負担が全体的に減少するという話自体は不動産管理会社に限った話ではないので、不動産管理会社特有の話ではない。

ただ、不動産を持っているというだけで、「法人運営とは何か？」という意識が低い人が多いのは事実。

それでも素人が会社作れば誰だって最初そんなもんでしょ？という範囲内というのが個人的な感想です。

次に②

確かに「分譲マンションの管理って何よ？」というのはわかる。

分譲マンションの場合、管理組合が存在するわけだから、管理なんか必要無い。

が、1棟アパートとなると話が変わる。

確かに不動産業者に管理委託をすることはするのだが、彼等そんなに管理業務しているわけではないのだ。

見回りといっても月1回(業者によっては報告書無いからそれも怪しい)、物件の清掃をするわけでもなく、基本的には入居者対応窓口でしかない。

しかも、意思決定はオーナーに頼るしかないため、やっていることはメッセンジャーでしか無いのだ。

優秀な担当は見積とかを言わなくても用意したうえで提案してくれるが、そんな担当者ばかりではない。

酷いと「入居者怒らせてどーする」みたいなこともある。

※　業者からすると管理業務というのは地味で単価が低いので、やる気無い人間も多いのだ。

「業者の言う通りにしておけば安定した収入が得られる」なんて夢のような話は無い。

そういう意味では実態が無いということは無いのだ。

そして③

逆に面倒と言いたい。

不動産管理会社と言っても個人と無関係では無いので、お金のやり取りはある。

個人の帳簿と法人の帳簿を突合する必要があり、これが面倒なのだ。

契約書の作成等も、一般の会社であれば、取引先との関係があるからちゃんとしているのだが(していないケースもあるが)

同族法人とオーナーだといい加減になりやすく、そこに歯止めを掛けねばならないので手がかかる。

経理担当者がいるわけも無いので、資料の不足や抜けも多く、気を使わないといけない分だけ時間もかかる。

そのくせ設立目的が節税だったりするので、納税額には人一倍敏感なので、先回りして納税予測をしておく必要があり、先回りに時間かかるのだ。

※普通の会社は社長ですら売上が読めないのでそんなに先回りすることは無い。

これはこれで高度なスキルや知識が要求される分野なのだが、誤解も多い。

これをご覧の皆様にはご理解いただけると喜ばしいです。